임대차계약서에 확정일자를 받았다고 해서 보증금이 자동으로 보호되는 것은 아닙니다. 실제로 보호받으려면 입주와 전입신고 등 요건을 함께 갖추고 유지해야 합니다.
대항력과 우선변제권은 다릅니다
주택을 인도받고 주민등록을 마치면 임차인은 제3자에게 임대차를 주장할 수 있는 대항력을 갖춥니다. 다만 대항력은 두 요건을 모두 갖춘 다음 날부터 생깁니다. 확정일자는 경매나 공매에서 보증금을 다른 후순위 권리자보다 먼저 배당받을 수 있는 우선변제권과 관련됩니다. 우선변제권을 확보하려면 대항요건과 확정일자를 모두 갖춰야 하므로, 확정일자만 먼저 받아 두었다고 안심해서는 안 됩니다.
입주 전후 확인할 점
계약 후에는 등기부등본을 확인해 근저당권 등 선순위 권리가 있는지 살피고, 입주일에 열쇠를 인도받은 뒤 전입신고와 확정일자를 챙기는 것이 좋습니다. 대항력은 전입신고 당일이 아니라 다음 날 발생하므로 그 사이 새 권리가 설정되는 상황에도 유의해야 합니다. 보증금을 돌려받기 전에 이사해야 한다면 대항력과 우선변제권을 유지할 방법을 먼저 확인해야 합니다. 확정일자를 받은 계약서와 전입신고 내역도 보관해 두세요.
자주 묻는 질문
확정일자를 받으려면 임대인의 동의가 필요한가요?
아닙니다. 확정일자는 임대인의 동의 없이 받을 수 있습니다. 다만 확정일자만으로 대항력이 생기는 것은 아니므로 입주와 전입신고도 별도로 챙겨야 합니다.
확정일자를 먼저 받고 나중에 입주해도 되나요?
가능하지만 입주와 전입신고를 마치기 전에는 대항력이 생기지 않습니다. 그 사이 등기부에 새로운 권리가 설정될 수 있으므로 입주와 전입신고를 미루지 않는 편이 안전합니다.